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證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

剛剛過去的3月是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”，今年深圳樓市的表現(xiàn)好于其他一線城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪市場(chǎng)修復(fù)中深圳的表現(xiàn)較為突出，有望形成二手房掛牌和新房置換的循環(huán)。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，3月深圳一手住宅網(wǎng)簽4161套，環(huán)比上升67.5%，同比上升47.2%；二手住宅過戶6078套，環(huán)比上升65.3%，同比增長58.3%。深圳樂有家研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，自去年10月以來，隨著市場(chǎng)成交量上漲，去化周期快速縮短。截至3月底，深圳一手預(yù)售住宅庫存量為26655套，按近12個(gè)月一手預(yù)售住宅月均去化速度（月均3474套）計(jì)算，去化周期為7.7個(gè)月。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，二手房同比增幅明顯大于新房，這主要是由于深圳剛需購房為主的特征，比如400萬元以下總價(jià)的二手房占比接近六成。由此，深圳剛需置業(yè)者開始轉(zhuǎn)向二手房和租賃，新房越來越偏向于改善型需求。

不僅如此，據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，3月份重點(diǎn)30城、一線城市、深圳新房交易量同比分別增長1.34%、18.4%和30.56%，深圳同比增幅明顯高于重點(diǎn)城市以及一線城市。從一季度來看，深圳新房交易量同比漲幅也遠(yuǎn)大于重點(diǎn)30城和一線城市。

李宇嘉認(rèn)為，在這一輪市場(chǎng)修復(fù)中，深圳的表現(xiàn)非常突出，一是深圳市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間早、周期長，二手房價(jià)格從2021年5月開始下跌，一直延續(xù)到2024年9月，整體下跌時(shí)間接近3年半，部分區(qū)域和項(xiàng)目跌幅較大，房價(jià)開始探到部分需求者的承受能力之上；二是深圳過去十幾年流入人口多，積累了很多剛需置業(yè)者；三是去年下半年以來，購房門檻和成本降至歷史最低，購房形勢(shì)史無前例的友好，提前還貸趨勢(shì)結(jié)束，居民愿意加杠桿買房。綜上，深圳樓市反彈力度也較大。

對(duì)于深圳樓市未來的走勢(shì)，李宇嘉預(yù)計(jì)，由于去年四季度以來低價(jià)盤消耗了很多，業(yè)主繼續(xù)降價(jià)意愿下降，加上樓市形勢(shì)開始好轉(zhuǎn)，政策極力推動(dòng)止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。同時(shí)，去年新增的改善型地塊、好房子項(xiàng)目開始上市，供給端驅(qū)動(dòng)改善的意愿增強(qiáng)，有望形成二手房掛牌和新房置換的循環(huán)，而居民加杠桿意愿修復(fù)進(jìn)一步夯實(shí)了這種趨勢(shì)，使得交易活躍進(jìn)一步提升，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。此外，深圳引才力度再次加大，有望帶動(dòng)人才流入增加。要注意的是，隨著存量政策應(yīng)出盡出，增量政策落地見效尚待時(shí)日，市場(chǎng)進(jìn)入到自我驅(qū)動(dòng)（基本面驅(qū)動(dòng)、預(yù)期驅(qū)動(dòng)）的行情演繹階段，低價(jià)盤消耗殆盡對(duì)剛需有一定影響，后續(xù)走勢(shì)要看剛需（二手房）和改善（新房為主）的循環(huán)能都啟動(dòng)，同時(shí)也需要在就業(yè)面、收入端等基本面方面發(fā)力。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，4月深圳樓市行情有望延續(xù)3月的熱度。深圳將陸續(xù)有按新規(guī)設(shè)計(jì)的新房項(xiàng)目入市，這些新房在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和居住品質(zhì)上更具優(yōu)勢(shì)，也將會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求，此外，結(jié)合政策支持層面分析，當(dāng)前政策支持面持續(xù)發(fā)力，比如深圳近期推出的公積金新政舉措。基于上述因素分析，預(yù)計(jì)4月二手房市場(chǎng)將大概率繼續(xù)保持活躍狀態(tài)。

校對(duì)：王朝全