證券時報網(wǎng)
吳永芳
2025-04-25 14:09
公募REITs市場迎來重量級投資機構(gòu)進(jìn)場。
4月24日，首程控股公告，與中國人壽、財信人壽等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金。該基金目標(biāo)規(guī)模為100億元，首期規(guī)模超50億元，這是目前市場上單只規(guī)模最大的公募REITs專項投資基金。
事實上，今年以來，險資不斷加碼公募REITs投資。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在無風(fēng)險利率下行的背景下，配置公募REITs逐漸成為險資應(yīng)對負(fù)債端剛性的策略之一，公募REITs未來有望繼續(xù)成為險資的重點投資領(lǐng)域。
公募REITs市場迎來首只“平準(zhǔn)基金”
國內(nèi)公募REITs市場首只平準(zhǔn)基金官宣設(shè)立。
首程控股稱，與中國人壽、財信人壽等多家機構(gòu)合作設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs，該合伙企業(yè)（北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金）由首程控股（持股19.09%）、中國人壽（持股66.83%）、財信人壽（持股13.37%）等共同出資52.37億元人民幣成立，用于投資中國公募REITs市場，連結(jié)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)，推動“存量資產(chǎn)盤活+新增投資”良性循環(huán)。
在瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉看來，市場上首次出現(xiàn)以平準(zhǔn)為主題的REITs投資基金，對中國REITs市場而言是一個里程碑式的事件。
談及在REITs市場推出“平準(zhǔn)基金”的意義，他表示，REITs市場比較突出的問題是流動性不足，券商自營等主流投資機構(gòu)雖然靈活性較強，但容易同質(zhì)化操作，在市場單邊下跌時，可能出現(xiàn)“踩踏”的情況。北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金引入了中國人壽、財信人壽這樣的“耐心資本”，在應(yīng)對短期市場波動時可以有更多的耐心，形成更加多元化的投資視角和策略，有利于市場生態(tài)建設(shè)和平穩(wěn)發(fā)展。
“和A股以‘國家隊’購買ETF進(jìn)行市場平準(zhǔn)不同，北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金是市場參與主體自發(fā)設(shè)立的投資平臺，以市場化機制進(jìn)行資金募集和投資決策，客觀上有利于提升市場的流動性，進(jìn)而提高市場的運行效率和定價能力。”朱元偉稱。
先鋒瑞馳私募基金認(rèn)為，“平準(zhǔn)基金”的推出有兩個層面的意義：首先，該基金的設(shè)立將有效提升REITs市場的資金供給，推動市場擴容，加快存量資產(chǎn)證券化進(jìn)程；其次，“平準(zhǔn)基金”屬于長期資本的險資與產(chǎn)業(yè)資本的深度結(jié)合，構(gòu)建了“資本+產(chǎn)業(yè)”的協(xié)同模式，彰顯“耐心資本”的示范效果，有助于優(yōu)化REITs市場投資者結(jié)構(gòu)、減少短期投機行為，促進(jìn)市場從規(guī)模擴張向價值發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)變。
險資逐步加大REITs配置是必然趨勢
實際上，今年以來，保險機構(gòu)明顯加大了對公募REITs的配置力度，未來還有望增強。
朱元偉統(tǒng)計了REITs 2024年底的投資人結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，國壽、新華、平安、泰康等都是持倉量靠前的頭部險資，利安人壽、同方全球人壽、東吳人壽等中小保險機構(gòu)持倉規(guī)模也在迅速擴大。
“在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，險資遭遇‘資產(chǎn)荒’，負(fù)債端的成本雖然有所下降，但不及資產(chǎn)端的降速，由此形成的利差損，讓保險機構(gòu)面臨巨大的配置壓力。如何將資金配置到高收益資產(chǎn)，是險企普遍面臨的問題。這個問題在接下來一段時間將持續(xù)存在，所以這也就解釋了為什么保險機構(gòu)對于公募REITs、私募REITs以及其他另類投資產(chǎn)品這么重視?！敝煸獋ケ硎?，與其他類型的REITs投資者相比，保險機構(gòu)長期進(jìn)行不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)產(chǎn)品的投資，無論是前臺投資團(tuán)隊，還是中臺的信評和風(fēng)控，對于底層資產(chǎn)的認(rèn)識和理解都有更好的基礎(chǔ)。
先鋒瑞馳私募基金表示，截至2024年末，險資通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資等渠道投資REITs的規(guī)模超130億元，占市場總份額的12.45%，但整體配置比例仍不足險資總資產(chǎn)的1%。預(yù)計未來險資逐步加大REITs的配置規(guī)模將是必然趨勢。
朱元偉表示，對于險資而言，多層次REITs已經(jīng)逐漸成為重點領(lǐng)域。首先，保險資金通常具有長久期的負(fù)債端，迫切需要有相應(yīng)的投資端產(chǎn)品與其匹配。而REITs不僅是長久期產(chǎn)品，同時有明顯高于國債的回報率水平，可以形成可觀的風(fēng)險報酬和正向利差，是險資重點考慮的配置方向。
其次，保險機構(gòu)在逐步轉(zhuǎn)向使用IFRS 9和IFRS 17等會計準(zhǔn)則，客觀上會對其投資偏好造成影響。為了減少會計表現(xiàn)的波動性，保險機構(gòu)更傾向于投資期限長、收益穩(wěn)定、凈值波動小的投資產(chǎn)品。以REITs為代表的不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資非常契合這類需求，因而受到保險機構(gòu)的青睞。
